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Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires classiques ne sont pas composés mensuellement, car les intérêts sur ces prêts ne sont pas composés du tout. Une hypothèque standard charge intérêt simple sur une base mensuelle. Cela signifie que chaque mois, vous payez tout de l’intérêt dû, il n’ya donc aucun intérêt impayé à composer. C'est bon pour les emprunteurs, car cela signifie que chaque paiement les rapproche de la propriété de leur maison. Cela dit, il existe un type d’hypothèque qui permet la composition - le soi-disant prêt d'amortissement négatif.

Comment fonctionne la composition

La composition consiste à prendre l’intérêt accumulé sur un prêt et à en l'ajoutant au solde du prêt, de sorte que vous finissez par payer des intérêts sur les intérêts. Par exemple, supposons que vous empruntez 100 USD pour une année à un taux d'intérêt annuel de 6%, composé mensuellement. Le taux annuel de 6% correspond à 0,5% par mois, soit 6% divisé par 12. Après le premier mois, un intérêt de 50 cents vous sera facturé, soit 0,5% de 100 $. Ces 50 cents sont ajoutés au solde de votre prêt, ce qui fait 100,50 $. Le mois prochain, vous devrez payer 50,25 cents d’intérêts - 0,5% de 100,50 $. En d'autres termes, vous devez maintenant payer des intérêts sur les intérêts du mois précédent. Voilà comment fonctionne la composition. Les soldes de cartes de crédit génèrent des intérêts composés et les fonds que vous déposez dans des comptes rémunérés génèrent des intérêts composés. Les prêts hypothécaires classiques, toutefois, ne sont pas composés.

Hypothèques et intérêts simples

Déterminer votre paiement

Les prêteurs hypothécaires utilisent une formule d'amortissement pour définir votre paiement mensuel en fonction de trois facteurs:

  • Le montant que vous empruntez, le principal.
  • La longueur de la durée du prêt, tels que 15 ou 30 ans.
  • le taux d'intérêt sur le prêt.

Chaque versement mensuel sur votre hypothèque est suffisant pour couvrir tous les intérêts en suspens, ainsi qu’une partie du capital. Le fait d’amortir les intérêts sur la durée de votre emprunt divise l’intérêt en chaque paiement de principal. Comme il n'y a pas d'intérêts impayés après chaque versement mensuel, il n'y a pas de capitalisation. Par exemple, supposons que vous contractiez un prêt hypothécaire de 100 000 USD sur 30 ans à un taux d’intérêt annuel de 6%, et facturé à 0,5% par mois. La formule d'amortissement vous donnerait un principe mensuel plus le paiement d'intérêts de 599,55 $.

Décomposer le paiement

Lorsque votre premier versement arrive à échéance, vous devez 100 000 USD, vous devrez donc payer des intérêts de 500 USD, soit 0,5% de 100 000 USD. Le reste de votre premier versement - 99,55 $ - sert à réduire votre capital. Le solde de votre prêt tombe à 99 900,45 $. Encore une fois, vous n'avez aucun intérêt impayé, il n'y a donc pas de capitalisation.

Votre deuxième paiement inclura un intérêt de 0,5% sur 99 900,45 $, soit 499,50 $. Le reste de votre paiement mensuel - 100,05 $ - est utilisé pour réduire le principal. Avec chaque paiement suivant, le montant des intérêts que vous payez diminue, tandis que le montant du principal que vous remboursez augmente. Cela se poursuit jusqu'au dernier versement, qui ne sera composé que de 2,98 dollars d'intérêts et de 596,57 dollars de capital.

La seule exception

Le seul type d’hypothèque qui pourrait implique la composition est celui qui permet un amortissement négatif. Il s’agit d’une hypothèque non standard ou "exotique" dans laquelle le prêteur autorise, mais n’exige pas, payer moins que les intérêts courus sur le prêt chaque mois pendant la première année ou les deux années du prêt. Dans de tels cas, la partie impayée de l’intérêt est rajoutée dans le solde du prêt, avec pour résultat un intérêt composé.

Comment fonctionne l'hypothèque Neg-Am

Supposons que vous ayez un prêt de 30 ans, 100 000 $, 6% comme celui décrit précédemment, mais que votre prêteur affirme que vous pouvez effectuer un versement minimum de 400 $ par mois. Au moment de votre premier versement, vous devez 500 $ d’intérêts. Si vous effectuez le paiement minimum, il restera 100 $ d’intérêts impayés, ce qui fera augmenter votre solde à 100 100 $. Le mois prochain, vous devez 500,50 $ d’intérêts. Vous payez 400 $ à nouveau, et les 100,50 $ restants vont sur votre solde, et ainsi de suite. Dans un prêt à amortissement négatif, le intérêts composés mensuellement.

À un moment donné, une hypothèque «nég-am» se transforme en un prêt entièrement amortissable, ce qui signifie que vos paiements sont réinitialisés de manière à couvrir le capital et les intérêts, tout comme une hypothèque classique. Si, dans l'exemple, le prêt était converti en amortissement complet au bout d'un an, votre solde serait d'environ 101 128 $. Sur les 29 années restantes du prêt, votre versement s'élèverait à environ 614 $. Si la conversion se produisait après deux ans, votre solde serait de 102 431 $ et votre paiement d'environ 630 $.

Paiement Choc

Lorsque les hypothèques nég-am convertissent en amortissement total, le versement mensuel augmente généralement considérablement. Dans l'exemple, l'augmentation était bien supérieure à 50%. Cela est en partie dû aux effets des intérêts composés, mais le facteur le plus important de cette augmentation est simplement que le paiement précédent était artificiellement bas - pas même assez pour couvrir les intérêts. Les spécialistes en hypothèques qualifient cette augmentation soudaine choc de paiement, et cela peut déclencher un défaut si les emprunteurs n’ont pas l’argent. Plus la période d'amorce du prêt est longue au début du prêt et plus l'écart entre le paiement mensuel initial et le montant du paiement amorti est important, plus le choc sera important.


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